La subrogación del préstamo hipotecario

La institución de la subrogación del préstamo hipotecario permite al deudor el cambio de entidad con la que tiene concertada su hipoteca.

Podríamos decir que la subrogación del préstamo hipotecario es un mecanismo complementario o alternativo a la novación o modificación de determinadas condiciones del préstamo hipotecario, con la entidad con la que se concertó.

La subrogación del préstamo hipotecario cuenta con regulación legal, actualmente regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo de Subrogación y Modificación de Préstamos hipotecarios. Del análisis de esta norma jurídica podemos destacar los siguientes aspectos esenciales de la subrogación del préstamo hipotecario:

1. La subrogación es una facultad del deudor, pues posibilita al deudor practicar la subrogación sin el consentimiento de la entidad a la que adeuda su préstamo hipotecario.

2. El mecanismo opera, en sus aspectos más importantes, bajo el siguiente procedimiento:

a) La entidad que está dispuesta a conceder la subrogación del préstamo hipotecario presenta al deudor una oferta vinculante, quien puede aceptarla o rechazarla.

b) Si el deudor aceptar la oferta de subrogación, la entidad que va a conceder la nueva hipoteca, se la notifica a la entidad que actualmente tiene concedida la hipoteca, y al mismo tiempo la requiere para que en un plazo máximo de siete días naturales, presente certificación de la deuda pendiente por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

c) Recibida la anterior notificación, la entidad acreedora que tiene concertada en ese momento la hipoteca, puede paralizar la subrogación, si lleva a cabo la novación modificativa del préstamo hipotecario vigente.

d) Si no realiza esta novación, basta para que la subrogación del préstamo hipotecario surta efectos, que la entidad que se subroga, declare en la misma escritura de subrogación del préstamo hipotecario, que ha pagado la cantidad pendiente del préstamo objeto de subrogación.

3. Limitación de las comisiones deltrtamite de subrogación del préstamo hipotecario. La Ley de subrogación del préstamo hipotecario ha introducido notables ventajas para el deudor del préstamo hipotecario, entre ellas destacan la limitación de las comisiones por amortización anticipada, que han sido reguladas de la siguiente forma:

En los préstamos a interés variable, la cantidad a percibir se calcula sobre el capital pendiente de amortizar, cumpliendo los siguientes requisitos:

1.- Si no se pactó comisión de amortización anticipada, no se podrá cobrar al deudor.

2.- Si se pacto una comisión igual o inferior al 1 por 100, se liquidará la comisión pactada.

3.- En el resto de casos la entidad acreedora sólo podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que hubiere pactado.

4.- Beneficios fiscales.- La escritura en la que se formalice la subrogación del préstamo hipotecario esta exenta en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados.

5.- Limitación de los honorarios notariales y registrales.- Para el cálculo de los honorarios de los notarios y regístrales en las subrogaciones de préstamos hipotecarios, se toma como base la cantidad del capital pendiente en el instante de la subrogación, y se entiende que el documento autorizado contiene un solo concepto, lo que abarata los costes de la subrogación.

Conviene remarcar que en la escritura de subrogación del préstamo hipotecario se pueden pactar la modificación de los estados del tipo de interés, tanto el ordinario como el de demora, la ampliación del plazo del préstamo o ambas condiciones.